+7 (812) 645 70 47
+35 (988) 767 89 30


Солнечная Болгария! Море и горы. В умах большинства наших сограждан – идеальная страна для жизни, дабы стать вторым домом. Сюда можно отправить родителей, приглашать родственников или друзей, самому перебраться на пенсии, или просто приезжать отдохнуть во время летнего отпуска с детишками. Кроме того, болгарские цены повсеместно «нежные», люди добрые, на первый взгляд, языкового барьера не существует, что тоже является немаловажным для постсоветского человека.

Ну, если серьезно, лучше успокойте эмоции, не забывайте страна-то чужая, и ориентироваться сложнее, нежели дома.

А как говорят: «Еже не наломали дров или не набили шишек» – мы подробно объясним вам специфику рынка и порядок покупки недвижимости в Болгарии.

И, прежде чем приступим, отметим две самые распространенные ошибки:

Первая – думать, что покупка недвижимости влияет на получение визовых привилегий Евросоюза, облегчает получение гражданства или ВНЖ (вида на жительство).

Другое основное заблуждение – рассматривать болгарскую недвижимость, в качестве потенциального заработка на аренде или последующей перепродаже. Связаны разочарования с крайне непродолжительными сезонами отдыха, опустением курортных городов, закрытием до следующего сезона магазинов, кафе и прочей инфраструктуры. Заработать, возможно, исключительно в том случае, если есть «зацепки» в турагентствах или риелторских конторах, которые будут постоянно направлять клиентов, а Вас будут занимать, лишь организационные моменты.

Вот когда первая, вышеупомянутая, информация «съедена» и переработана. Желание что-либо купить для «души» осталось. Значит, дело дошло обсудить конкретно сам порядок покупки недвижимости в Болгарии.

В общем, сам механизм делят на порядок покупки недвижимости в Болгарии без земли и порядок покупки самой земли.

Порядок покупки недвижимости в Болгарии без земли.

Законодательно разрешает покупку апартаментов (квартиры), коммерческой площади, дома, жилья в комплексе и др. кому без разницы.

В основном присутствует широкий выбор жилья в новостройках, то бишь на первичном рынке, параллельно инвестиционных или строящихся объектов. По этой причине сделки обыкновенно складываются из двух этапов:

1. Заключения «Предварительного договора» – в данном документе описывают: объявление сторон с контактами, предмет покупки, цену с предписаниями по порядку оплаты, сроки заключения «Нотариального акта №16 на пользование объектом» – окончательного договора и санкции относительно сторон. Поскольку по условиям «Предварительного договора», главная обязанность покупателя – это внесение оплаты по графику, одновременно застройщика – своевременная сдача в эксплуатацию объекта договора с соблюдением его качества, согласно строительным нормам. Дополнительно фиксируют санкции расторжения сделки, если одна из сторон раздумала.

На момент подписания договора покупателю необходимо заплатить резервационную сумму, не превышающую 10% стоимости недвижимости, являющуюся вдобавок финансовым подтверждением покупки и первым взносом. Затем застройщиком или его агентом, избранный клиентом объект, снимается с продажи, с указанием окончательной цены.

Желательно, чтобы «Предварительный договор» составлялся на двух языках – болгарском и русском или английском. Это возможно.

Вторичный рынок недвижимости в Болгарии слабее. Все же на случай приобретения на нем жилья, обязуемся сообщить, тут «Предварительный договор» не заключается, и участники прямо переходят к последующей стадии.

2. Кратко: оформления «Нотариального акта» – окончательного документа, уже удостоверяющего право собственности. В данный договор вносятся все владельцы, их список составляет покупатель. Как говорили выше, его заключение производится в четко назначенный день, после или в день полной оплаты недвижимости, у нотариуса, работающего в районе местонахождения покупки.

После подписания заинтересованными сторонами акта и заверения их подписей, продавец, нотариус, покупатель или их представители за договоренностью передают документ в районный суд. Документ лишь на болгарском языке. Судья фиксирует изменения обстоятельств по объекту в государственном реестре недвижимого имущества. И в самом «Нотариальном акте» ставит отметку о вписывании. Процедура длится от 3 до 7 дней.

Оформление права собственности, еще не конец пути, в течение 2 месяцев, новым владельцам, по болгарскому законодательству, необходимо подать декларацию по ст. 14 (Закона о местных налогах и сборах) на недвижимое имущество, в налоговую службу. На ее основании вычитают налог с недвижимости и налог за вывоз бытовых отходов. Мало того собственники обязаны в недельный строк зарегистрироваться в болгарском статистическом органе «Реестр БУЛСТАТ», где выдают пластиковую карту с уникальным единым идентификационным номером и удостоверением. А в месячный период модифицировать лицевые счета на коммунальные услуги. Тем, кто своевременно не справиться – грозит солидный штраф.
Порядок покупки земли и недвижимости (например: дома, виллы) с участком в Болгарии.

Соответственно болгарских законов, продавать земли иностранным физическим лицам и фирмам запрещено, включая лиц получивших ВНЖ. Однако практически – это сложно, но возможно, благодаря нескольким обходным альтернативам:

  • аренды участка под домом;
  • оформления покупки на болгарское юридическое лицо. Сюда относят все предприятия зарегистрированные в Болгарии. Срок открытия — 5 рабочих дней. Единственный необходимый документ – загранпаспорт. Уставной капитал минимальный – 1 лев. Основателем может быть любое иностранное физ./юр. лицо.

Например, при покупке частного дома, рекомендуется расчленить собственность таким образом: дом оформить на физическое лицо, поскольку на его адрес можно зарегистрировать фирму, а землю позже, через созданную фирму или в аренду.
Что касается покупки самой земли, то здесь тоже полно мелких нюансов. Земли страны разделяют на два типа:

  • в регуляции – это участки уже включенные в планы развития определенных регионов, на них строить можно;
  • не в регуляции – без утвержденного плана застройки или подлежащие сельскохозяйственной деятельности, на такой земле строить нельзя, а для получения разрешения необходимо апеллировать к местной администрации.

Процедура перераспределения цели земель долгая, иногда достигает нескольких лет и зачастую дорогая. Сроки и стоимость зависят от категории: если земля благоприятная для ведения сельского хозяйства, первой-шестой категории, то власти вообще могут отказаться менять ее предназначение. Если от седьмой категории и ниже, порядок перевода ее в регуляцию будет быстрее и дешевле.

Строительство даже на земле в регуляции требует различных официальных разрешений, проекта, акта приема в эксплуатацию, и при постройке частного дома личного пользования проблем с ними не должно возникать, зато у жилых комплексов встречаются, их получение может занять до двух лет. В итоге – в авантюры с землей лучше не ввязываться или прибегать к помощи специалистов.

Какую бы Вы землю не приобрели, на нее заключается отдельный договор, правда аналогичный «Нотариальному акту» покупки апартаментов или квартиры, только с разницей регистрации на юридическое лицо.

Сопутствующие затраты на покупку любой недвижимости будут составлять:
услуги нотариуса – от 0.1% до 1.5%;

  • регистрация в «БУЛСТАТЕ» 0,1% от стоимости объекта;
  • налог на переход права собственности 2,0-3,5% (налог рассчитывается от большей из двух сумм: налоговой стоимости объекта или от цены, указанной в нотариальном акте).

Необходимые документы для осуществления сделок купли-продажи недвижимости в Болгарии:
В целом количество нужных документов и их содержание варьируется от вида имущества. А окончательный документ – один «Нотариальный акт». Ниже полный перечень документов, которые могут затребовать:

  • действительные паспорта участников сделки, в нашем случае загранпаспорт, если от лица фирмы – дополнительно учредительные документы и «Решение» о намерениях.
  • доверенность с правом подписи, если операцию возлагают на других лиц, родственников, компаньонов, агентов и прочих специалистов
  • «Предварительный договор»
  • оригинал «Нотариального акт» продавца для подтверждения его права собственности на продаваемый объект.
  • декларация об отсутствии долгов налоговой службе – для продавца с актуальной оценкой имущества.
  • декларация о происхождении денег – для покупателя.
  • актуальная Кадастровая схема
  • письменное заявление (просьба) к нотариусу заключить куплю/продажу.

Итого: информация обширная, где-то запутанная. Убедились в порядке покупки недвижимости в Болгарии – посредники совсем не лишнее звено. При выборе оптимальной недвижимости, справится и самостоятельно реально, зато понадобиться больше времени и доведется рисковать.

.